Introduction:

Logement et fiscalité: ça nous concerne!

La réponse qu'on sert le plus souvent à nos demandes de logements sociaux, c'est qu'il n'y a pas d'argent. Pourtant les différents niveaux de gouvernement consacrent des milliards de dollars à l'habitation. Mais le million de mal-logé-e-s du Québec ne voient guère leur situation s'améliorer avec ces dépenses. Car il s'agit essentiellement d'abris fiscaux, d'échappatoires par lesquels les propriétaires, les spéculateurs et les corporations immobilières ne paient pas, ou très peu, d'impôt. Le rapport Nielsen évaluait qu'en 1984 le gouvernement fédéral perdait $4 milliards par année. 1

Ces privilèges sont créés et entretenus par les gouvernements qui, année après année, complexifient le système fiscal mais ne modifient pas son orientation. "La part du Lion" va toujours aux mêmes. À cela, il faut ajouter les millions de dollars que toutes les municipalités versent aux promoteurs et aux propriétaires sous forme de subventions directes ou indirectes.

Mais nous ne sommes ni spéculateurs, ni fiscalistes, ni notaires et nous ne connaissons pas les rouages de cette fiscalité.. Le FRAPRU a produit ce document pour permettre aux personnes impliquées dans la lutte pour le droit au logement de comprendre un peu plus comment, tous les jours, les riches s'enrichissent sur le dos des mal-logé-e-s par le biais du système fiscal.

Ce document a été rédigé à partir des informations recueillies dans différents documents officiels, articles de journaux et revues, ainsi que dans des livres. Deux ouvrages récents sont particulièrement intéressants: La part du lion de la journaliste Torontoise Linda McQuaig et Riches contre pauvres de Denis Fortin, professeur à l'université Laval.

Il se peut qu'il se trouve des erreurs dans ce texte, il se peut surtout qu'il se trouve des chiffres contestables. Tout le monde conteste les chiffres de tout le monde en fiscalité, y compris les gouvernements qui se contredisent eux-mêmes.

Mais nous croyons qu'en utilisant les exemples qu'on retrouve dans les pages suivantes, ce document pourra aider les groupes à contrecarrer le discours que nous tiennent les politicien-ne-s comme quoi " y en a pas d'argent"...

Finalement, petite recommandation, la fiscalité est une matière complexe, si vous ne comprenez pas du premier coup, c'est normal. C'est un sujet qu'il vaut mieux avaler à petite dose.

Bonne lecture

1- L'ABC de la fiscalité

Le système fiscal en vigueur au pays est complexe, volontairement complexe. Preuve en est le nombre de personnes qui à chaque année confient leur rapport d'impôt aux compagnies comme H.R.Block ou à des ami-e-s qui s'y retrouvent. Si cette complexité du système fiscal est voulue par les gouvernements, c'est qu'elle est à la base même de profondes injustices.

Les personnes à faibles et moyens revenus paient la plus grande partie des revenus des gouvernements par différentes formes d'impôts et de taxes. Les riches, eux, s'enrichissent grâce à l'impôt en n'en payant que peu ou pas du tout.

Pour essayer de s'y retrouver il faut d'abord distinguer entre l'impôt sur le revenu, les taxes à la consommation et l'impôt des compagnies.

L'impôt sur le revenu est théoriquement un impôt progressif. C'est à dire qu'il impose les salarié-e-s à un pourcentage de plus en plus élevé du revenu, au fur et à mesure que celui-ci augmente. Ainsi, un-e salarié-e qui a un revenu imposable de $5 000 paiera environ 20% de ce revenu en impôt, alors qu'un-e salarié-e ayant un revenu imposable de $30 000 paiera autour de 40% de ce revenu en impôt.

Les taxes à la consommation sont plus régressives, elles touchent tout le monde sans égard au revenu. Ce sont des impôts indirects prélevés par les gouvernements lors de la vente de certaines marchandises et certains services, par exemple la taxe générale de vente du Québec de 9%, la taxe de 10% sur les repas, etc. Ces taxes, on les retrouve sur presque tout. Mais il y aussi des taxes à la consommation qui sont incorporées aux prix des choses, comme dans le cas de l'essence, de l'alcool, du tabac, etc. Elles représentent souvent ainsi plus de la moitié du prix.

L'impôt des compagnies est probablement le plus simple et le plus compliqué. Simple parce que la logique des gouvernements est de favoriser la charge d'impôts la moins lourde pour les compagnies, afin,disent-ils, que celles-ci se développent, soient compétitives. Compliqué parce que pour y arriver, les gouvernements créent toutes sortes de mécanismes afin que justement les compagnies paient le moins d'impôts possibles.

L'impôt le plus juste devrait donc être celui sur les revenus, parce qu'il devrait progresser en fonction de l'accroissement du revenu. Tel est l'idéal qui a fait en sorte que ce sont les travailleurs et les fermiers qui ont revendiqué et obtenu en 1919 l'instauration par le gouvernement fédéral d'un impôt sur le revenu. Ils voulaient alors que les riches paient une partie de leur revenu en impôt, plutôt que les revenus de l'État proviennent uniquement de taxes à la consommation, comme c'était le cas à l'époque.

L'autre système d'aide sociale

Les bien nanti-e-s ont donc trouvé bien des moyens d'échapper au fisc. Toute une série de revenus ne sont pas imposables, d'autres ne le sont qu'en partie. Une série de déductions permettent de réduire souvent à zéro le revenu de gens gagnant beaucoup, beaucoup d'argent.

Ainsi en 1985, 6 000 Canadien-ne-s ayant des revenus supérieurs à $50 000 n'ont payé aucun sous en impôt sur le revenu. De ce nombre, 165 personnes avaient des revenus supérieurs à $200 000. 3

L'ampleur des montants que les gouvernements perdent ainsi en en abris fiscaux est incroyable (mais vrai). Pour la seule année 1986, il faut compter une somme approximative de $60 milliards que l'Etat fédéral a perdu aux mains de quelques centaines de milliers de Canadien-ne-s à hauts revenus par le biais de déductions et d'abris fiscaux de toutes sortes. En comparaison, le système officiel d'aide sociale, qui permet aux personnes les plus démuni-e-s de survivre, ne coûte que $8 milliards à l'ensemble des gouvernements fédéral et provinciaux. Près de 3 millions de personnes se partagent cette somme, mais c'est eux et elles qui se voient accusé-e-s de fraude et inquisitionné-e-s par des bouboumacoutes, pas les privilé-gié-e-s qui bénéficient de l'autre système d'aide sociale.4

Pas de la fraude!

Mais c'est légal. Ainsi les fonctionnaires qui ont vérifié les déclarations de 287 millionnaires qui en 1984 n'avaient pas d'impôt à payer n'ont pu que constater que ces personnes n'avaient fait qu'utiliser les multiples moyens mis à leur disposition. 5

Quels sont ces moyens ? Il existe des dizaines de déductions et d'abris fiscaux. Certains sont un peu connus du public tels le RÉA ( le régime d'épargne action à Parizeau ) et le REER ( Régime enregistré d'épargne retraite). D'autres moyens sont moins connus tels les abris fiscaux pour la recherche ou ceux sur le logement, ils sont règle générale encore plus rentables...

À prime abord, la nature de ces abris fiscaux peut sembler intéressante; préparer la retraite, stimuler la recherche, l'économie ou le marché immobilier sont des objectifs en soi très louables, mais la réalité est loin d'être aussi intéressante... Avant de parler d'immeuble comme dirait les spéculateurs, nous prendrons deux exemples pour démontrer comment fonctionne un abri fiscal et à qui ça profite.

L'exemple du REER : "Les abris fiscaux profitent à tout le monde..."

Les gouvernements prétendent Que les abris fiscaux profitent à tout le monde, stimule le monde ainsi que l'économie. Il est vrai que certains d'entre eux sont populaires. Les régimes d'épargne retraite, par exemple, connaissent un grand succès et non sans raison.

Ainsi chaque $1000 investi dans un REER permet de réduire d'autant son revenu imposable, ce qui permet à la fois un placement et une économie d'impôt de $200 à $300. Le REER est un bon exemple d'abri fiscal, il est tellement intéressant qu'il est avantageux d'emprunter pour pour investir dans un REER.

Exemple. Pour investir $1000 dans une REER, une personne emprunte $1000 à un taux d'intérêt de 12%, sur un an elle devra rembourser $1120. Mais ce $1000 placé dans un REER à 8% vaudra $1080 après un an. La personne se retrouvera déficitaire de $40. Mais ce déficit sera largement compensé par l'économie d'impôt de $200 à $300 que cette personne réalisera grâce à son REER.

Intéressant, non-? En apparence et pour les personnes qui en profitent, oui. Mais qui profite vraiment de ces abris fiscaux et qui en profite le plus ? Peut-être qu'effectivement un-e célibataire gagnant $18 000 peut réussir à placer $1000 par année dans un REER. Mais il serait étonnant que cette personne réussisse à placer $15 500 par année dans un REER, ce qui représente le montant maximum autorisé. Il serait encore plus surprenant que le million de mal-logé-e-s réussissent à placer la moindre argent nulle part 1

Les abris fiscaux sont souvent des moyens pour les gouvernements justifier leurs coupures. Côté retraite justement, on nous rabat les les oreilles que les fonds publics seront bientôt à sec, que vaut mieux prévoir se débrouiller soit même. Belle retraite en perspectives pour les millions de personnes qui n'auront pas eu les moyens de placer de l'argent ou qui n'en n'auront placé que très peu. Mais les gouvernements en ont de l'argent et ils en auraient encore plus s'ils abolissaient les REER et autres abris fiscaux. Ils récupéreraient des milliards de dollars, assez pour assurer à tous et à toutes des pensions de vieillesse adéquates.

2- Les abris fiscaux immobiliers: ce qui crée des sans-abri!

Dans le vaste océan de $60 milliards d'abris fiscaux, les abris fiscaux immobiliers ne représentent que quelques milliards. Le rapport Nielsen évaluait que le gouvernement fédéral perdait $4.1 milliards en abris fiscaux immobiliers par année (en 1984). Curieusement le même gouvernement fédéral, et conservateur, évaluait en 1979 ce montant à $6.5 milliards. Alors qu'aucun abri fiscal immobilier majeur n'a été aboli, que l'inflation a galopé de 1979 à 1984, le coût de ces abris aurait diminué de $2.5 milliards ? 7

Au niveau du gouvernement du Québec, le livre vert Se loger au Québecestimait en 1984 que sur $1 milliard que l'État québécois avait consacré à l'habitation en 1981, $182 millions avait été à des subventions directes à l'habitation et $825 millions avait été dépensés sous différentes formes d'abris fiscaux. 8

Le gouvernement du Québec reconnaissait ainsi ouvertement que plus de 80% de ses dépenses en habitation allait sous différentes formes d'abris fiscaux. Le rapport Nielsen évaluait de façon conservatrice que le gouvernement fédéral consacrait entre deux et trois fois plus en abris fiscaux immobiliers qu'en subventions directes à l'habitation.

Ces chiffres datent et pour cause. S'il est facile, en consultant leur rapport annuel de savoir combien la SCHL et la SHQ dépensent chaque année, il est beaucoup plus difficile de savoir' combien les gouvernements dépensent en abris fiscaux. Seuls eux peuvent le faire. D'une part ils ne le font pas souvent, car ces chiffres sont gênants pour eux. D'autre part, les chiffres auxquels nous avons droit à tous les 5 ou 7 ans, quand un document officiel nous les dévoile, sont des estimés. En effet, les gouvernements ne peuvent qu'estimer combien ils perdent, par exemple, en n'imposant pas les gains en capital crue font les propriétaires en vendant leur propre maison.

Mais même si ces chiffres datent et sont estimatifs on peut dire que c'est plusieurs milliards de dollars que les gouvernements dépensent chaque année en abris fiscaux immobiliers au Québec seulement.

Plusieurs milliards car les estimés gouvernementaux ont avantage à camoufler le scandale des abris fiscaux.. On le voit au fédéral où-l'évaluation officielle a diminué le montant de $2 milliards. Également plusieurs économistes indépendant-e-s contestent à la hausse l'évaluation faite du coût de certains abris fiscaux immobiliers par les gouvernements.

Estimé officiel des coûts des abris fiscaux immobiliers

(en millions de dollars)

	Gouvernement du Québec:	Gouvernement du Canada:
Exonération du gain en capital sur la vente d'une résidence principale,	$ 385 (1981)	$ 1 350 (1980)
Exonération du revenu implicite	. 360	1 120
Régime enregistré d'épargne-logement	30	125
Immeuble résidentiel à logements multiples	28	65
Allocation du coût en capital	14	95
Non taxation des subventions à l'habitation		140
Frais de possession foncière	?	50
Autres	8	1 000
Total	825	4 100

Sources: Québec- Livre vert se loger au Québec, 1984 Canada- Rapport Nielson, 1985

a) Le gain en capital sur la vente d'une résidence principale

Voilà le principal de tous les abris fiscaux immobiliers, le plus simple à comprendre aussi.

Exemple. Une personne a acheté en 1984 une maison unifamiliale au coût de $70 000. Cette personne habite cette maison, elle constitue sa résidence principale. En 1988, cette personne vend sa maison $95 000 et réalise ainsi un profit de $25 000. Ce profit de $25 000 est ce qu'on appelle le gain en capital sur une résidence principale; ce gain est non-imposable. En d'autres mots, le profit réalisé par un-e propriétaire lors de la vente de sa maison, quand celle-ci est sa résidence principale, est de l'argent "clair" de tout impôt.

Cet avantage fiscal est de toute évidence fort populaire au pays et incite la majorité de la population qui le peut à devenir propriétaire. On commence par acheter une maison modeste et avec le profit non imposable réalisé lors de la vente de cette première maison, on achète une autre demeure plus grande, plus luxueuse et plus coûteuse. Cela est particulièrement intéressant lorsqu'un-e propriétaire a fini de payer son hypothèque, ce qui est le cas de la moitié des propriétaires.9

Ce gain en capital non-imposable, les plus favorisé-e-s peuvent même le réaliser plusieurs fois dans leur vie. La seule limite est d'un gain en capital sur une résidence principale par ménage et par année. Jusqu'en 1981, un couple marié et habitant de fait ensemble, pouvait désigner une maison résidence principale pour la femme, vendre cette maison et réaliser un gain en capital non-imposable et la même année désigner une autre maison résidence principale pour l'homme et réaliser un autre gain en capital non-imposable.

Pour qui la manne ?

Avez vous déjà réalisé un profit de $635 000 sans payer un sous d'impôt? C'est ce qu'a réalisé le chef libéral John Turner en revendant sa maison de Toronto, payée $265 000 en 1976, $900 000 en 1984. Un cas unique ? Non, assurément pas, car toutes les études réalisées sur les abris fiscaux immobiliers démontrent clairement que ce sont les personnes à hauts revenus qui en profitent le plus. 10

MOYENNE DES GAINS REALISES GRACE AUX ABRIS FISCAUX IMMOBILIERS, SELON LE REVENU *

Revenu	Gain moyen annuel
Inférieur à $5 000	$ 32
De $ 5 000 à $10 000	171
$10 000 à 15 000.	314
$15 000 à 20 000	619
$20 000 à 25 000	964
$25 000 à 30 000	1312
$30 000 à 50 000	1994
$50 000 à 100 000	3670
Supérieur à $100 000	6753

Le cas du gain en capital sur la résidence principale n'échappe sûrement pas à cette tendance, même si cet abri fiscal immobilier est le plus utilisé, 54% de la population québécoise étant propriétaire de son logement. Mais le fait que la seule limite à l'exemption du gain en capital sur la résidence principale soit d'une fois par année par ménage, favorise les personnes à hauts revenus qui peuvent se permettre facilement de vendre et de se faire financer pour acheter une autre maison.

Il n'y a pas de limite au montant qu'une personne peut réaliser en gain en capital sur la vente de résidences principales dans sa vie. Les gains en capital sur la vente de résidences principales ne sont pas comptabilisés dans le $100 000 de gain en capital exempt d'impôt qu'une personne a le droit de réaliser durant sa vie

b) L'exonération du revenu implicite

L'exonération du revenu implicite est un abri fiscal dont le fonctionnement est difficile à saisir. Son existence est peu connue, y compris des gens qui en profitent. Mais son importance est grande il se classe deuxième en terme de coût pour les gouvernements.

Le concept sur lequel se base cette exonération est de considérer l'acquisition d'une résidence comme un investissement normal. Lorsque cette résidence est occupée, elle bénéficie d'un avantage fiscal. Si cette maison était louée sur le marché, le revenu serait supérieur aux frais encourus par l'occupation de cette maison par le ou la propriétaire ( remboursement de l'hypothèque, taxes, chauffage, assurances, etc) Cette différence équivaut, selon les gouvernements, à un revenu net implicite.

Ce revenu que les propriétaires-occupant-e-s pourraient faire, les gouvernements calculent qu'ils perdent beaucoup d'argent en ne l'imposant pas. A l'échelle du Canada l'évaluation de cette perte varie de $1.1 milliard à $3.7 milliards, le gouvernement du Québec lui situait sa perte à $360 millions. 11

Les gouvernements évaluent que la non-imposition du revenu net implicite que font les propriétaires occupant-e-s est particulièrement injuste envers les locataires. Quand ceux et celles-ci réussissent à placer de l'argent, cet argent est taxé, ce qui n'est pas le cas du revenu net implicite des propriétaires.

Changements en vue ?

Si le livre vert Se loger au Québec du gouvernement péquiste et le rapport Nielsen du gouvernement conservateur identifiaient, respectivement en 1984 et 1985, cette injustice, il n'y a pas de changements prévisibles sur cette question. La logique des gouvernements est de dire que si effectivement la non-imposition du revenu net implicite est injuste envers les locataires, on peut pallier à cette injustice en favorisant l'accession à la propriété de ceux et celles-ci.

c) L'exemption de $100 000

Le plus grand cadeau que le ministre fédéral des finances ait pu faire aux spéculateurs a été d'annoncer, le 23 mai 1985, que le montant du gain en capital accumulable à vie qui soit exempt d'impôt passerait de $10 000 qu'il était en 1985, à $500 000 en 1990.

Cette exemption sur les gains en capital n'inclue pas les profits réalisés sur la vente d'une résidence principale. Elle touche les gains réalisés sur la vente d'immeubles locatifs, de parts dans des sociétés en commandite et les gains réalisés sur d'autres types de spéculation, exemple les actions à la bourse.

En 1987, le ministre Wilson s'est révisé et a "gelé" l'exemption à $100 000. Mais cette annonce et cette augmentation substantielle ont contribué à une flambée spéculative sur le marché immobilier. Les immeubles changent de main rapidement, les spéculateurs achetant et revendant presqu'aussitôt dans l'espoir d'un rapide profit non-imposable .

Ce cadeau aux spéculateurs, outre les gouvernements qui ont perdu de l'argent en n'imposant pas ces revenus, ce sont surtout les personnes à faible revenu qui en ont payé le prix. D'une part, la flambée de spéculation que cette exemption a provoqué dans l'habitation a rendu l'achat d'une maison encore plus inaccessible. Mais surtout, les propriétaires qui ont acheté des immeubles locatifs à gros prix se sont tournés vers leurs locataires pour leur faire payer la note.

Combien de $ milliards de perdus?

Les gouvernements n'ont rendu public aucun estimé des pertes encourus par l'augmentation à $100 000 du gain en capital accumulable à vie et exempt d'impôt. Chose certaine ce coût est très important, tout le monde s'entend pour le dire. Même l'administration RCM à Montréal affirme que cette exemption est en bonne partie responsable de la spéculation, de la hausse des prix et de la hausse de l'évaluation foncière. Un immeuble sur 10 a changé de main en 1986.

Bref, comme l'affirmait déjà en 1987 le journaliste de La Presse, Alain Dubuc

"S'il y avait un Oscar pour la mesurefiscale, c' estcer-tainement l'exemption à vie de $100 000 qui gagnerait le trophée. Cette mesure, qui permet de ne pas payer un sous d'impôt quand on tire des profits de la vente de lingots d'or, d'actions ou devoiliers ( ou d'immeubles) a étéun très joli cadeau du gouvernement conservateur; elle permetessentiellement aux gens qui ont de l'argent de spéculer à l'abridu fisc. En plus, elle a coûté cher, au moins deux milliards, le tout pour un impact économique nlt, ou presque.

L'exemption estl'undes principaux facteurs qui explique lafièvreimmobi-lièreet la flambée des prix dans bien des villes canadiennes. La mesure

encourage ceux qui achètent pour vendre le plus vite possible... Et ça ne créepasd' emplois: la vente de maisons usagées ne fait que provoquer un jeu de chaises musicalesentre propriétaires." 12

e) Après le $100 000? D'autres cadeaux!

Qu'arrive-t-il aux gains en capital excédant le $100 000 auquel une personne a droit? Sont-ils imposables? À peine...

Exemple. Prenons le cas d'un propriétaire bailleur qui achète et revend rapidement des immeubles à logements. Ayant atteint son $100 000 de gain non-imposable, il vend un triplex $148 000 alors qu'il l'avait payé $120 000. Il réalise alors un gain en capital de $28 000.

Seulement 50% de ce montant, soit $14 000, sera un revenu imposé. Il devra donc ajouter ce $14 000 à ses revenus imposables sur son rapport d'impôt. Disons que ce propriétaire a un taux d'imposition de 40%, il paiera seulement $5 600 (40% de$14 000) en impôt sur son gain en capital de $28 000.

Mais $5 600 à payer en impôt sur une revenu de $28 000 peut sembler un montant important. Rappelons qu'il s'agit ici d'une personne qui a déjà fait un gain de $100 000 sans payer un sous d'impôt et que cette personne a un revenu important (l'exemple portant sur un taux d'imposition de 40% qui est un taux de haut revenu )

"Après le $100 000, les gains seront plus taxés"

Ce faible et injuste taux d'imposition des gains en capital, le gouvernement en est sûrement conscient, car un des éléments de la réforme Wilson est d'augmenter la proportion des gains imposables après le $100 000. Ainsi la proportion passera de:

50% en 1987-88

à 66% en 1988-89

et 75% en 1989-90

Ce changement peut sembler progressif, une partie importante des gains au dessus du $100 000 non-imposable sera taxée. Les riches paieront plus d'impôt? Pas vraiment. D'une part avant la réforme Wilson une personne avait droit à $100 000 de gain en capital non-imposable durant sa vie, maintenant le montant est de $100 000. D'autre part un autre élément des réformes fiscales de Wilson à Ottawa et de Gérard D.Levesque à Québec est de réduire le taux d'imposition des hauts-revenus. Sous prétexte que ces personnes paient trop d'impôts, on diminue leur taux d'imposition.

Ainsi au provincial la réforme fait passer les "braquettes" d'impôt de 13% à 28% à 16% à 24%. Ce qui veut dire que les faibles revenus voient leur taux d'imposition augmenter de 13% à 16% alors que les hauts revenus voient leur taux diminuer de 28% à 24%. Si les réformes ont aboli ou réduit l'ampleur de certains abris fiscaux, elles ont néanmoins réduit de façon globale l'impôt que les riches ont à payer.

f) L'allocation du coût en capital

L'allocation du coût en capital, l'ACC, a été instaurée pour permettre aux propriétaires de se protéger contre la dévaluation, c'est-à-dire la perte de valeur, de leur immeuble.

Cet abri fiscal est éminemment ridicule; un immeuble n'est pas une auto, il ne perd pas de la valeur mais en gagne. Pourquoi permettre aux propriétaires de se protéger contre des pertes fictives?

Fonctionnement

L'ACC normale est de 4%.

Exemple. Sur un immeuble acheté $100 000, un propriétaire peut utiliser chaque année une ACC de 4%, $4 000 dans ce cas-ci. Si cet immeuble a des revenus locatifs de $6 000, la partie imposable de ceux-ci peut être réduit à $2000 grâce à l'ACC:

$6 000 de revenus locatifs

-$4 000 d'ACC

$2 000 de revenus imposables

$4 000 de revenus échappent ainsi à l'impôt grâce à l'ACC.

Pour être complet, il faut dire que les revenus exemptés d'impôt grâce à l'ACC peuvent être imposés plus tard lors de la revente de l'immeuble.

Exemple. Si ce même propriétaire a utilisé durant trois ans son ACC de 4% sur son immeuble de $100 000, son immeuble est supposé valoir $88 000 ($4 000/an X 3 ans = $12 000 de "perte" de valeur de l'immeuble).

Mais lorsqu'il vend son immeuble au montant de $120 000,il réalise un gain de $20 000 auquel s'ajoute le $12 000 qu'il a utilisé en ACC, vu qu'il n'y a pas eu de dévaluation. Il y a donc un gain en capital de $32 000. ($20 000 + $12 000)

Paiera-t-il de l'impôt sur ce $32 000? Peu ou pas du tout! Car soit que ce $32 000 peut faire partie de son $100 000 de gain non-imposable ou sinon seulement 50% de cette somme sera imposée.

Si on s'intéresse au $12 000 d'ACC, on constate qu'il a pu servir d'évasion fiscale pour $12 000 de revenus locatifs. Au moment de la vente de l'immeuble, 50% de ce montant, soit $6 000 seulement, sera imposable.

g) IRLM: compliqué mais payant

nom:

IRLM ( Immeuble Résidentiel à Logements Multiples )

mieux connu sous le nom anglais de:

MURB ( Multiple Urban Residential Building )

connu aussi, et souvent annoncé dans les journaux, sous le nom

d'immeubles classe 31 et 32, qui sont les deux catégories d'IRLM.

fonction:

Abri fiscal immobilier histoire:

Les IRLM ont été créés en 1974 par le gouvernement Trudeau ( par son ministre des finances John Turner...) pour faire face à une grave pénurie de logements au pays. Les enfants du babyboom quittaient leur famille dans une période où des dizaines de logements ouvriers étaient démolis pour des gros projets. Les IRLM permettaient des abattements fiscaux aux personnes investissant dans la construction de logements locatifs. Le programme IRLM a été arrêté en 1981, mais les avantages fiscaux sur les immeubles construits dans le cadre de ce programme demeureront jusqu'en 1993.

fonctionnement :

Les IRLM fonctionnent sur le principe d'une allocation de coût en capital (ACC) de 5% pour les immeubles de classe 31 et de 10% pour les immeubles de classe 32. En investissant dans un IRLM, les propriétaires peuvent réduire l'impôt, grâce à l'ACC, à payer sur les revenus locatifs tirés de ces immeubles. Mais en plus les propriétaires peuvent déclarer des "pertes" locatives et ainsi réduire leur impôt à payer sur leurs autres revenus non-immobiliers. On peut se porter acquéreur, d'un IRLM personnellement, en société en commandite ou par le biais d'une compagnie.

exemple:

Un individu se porte acquéreur d'un IRLM de classe 31 au coût de $200 000. Cet immeuble a des revenus locatifs annuels de $ 8 000. Utilisant son ACC de 5%, ce qui donne $10 000 pour un an, il peut ne pas payer d'impôt sur son $8 000 de revenus locatifs et en plus déclarer $2 000 de pertes locatives et réduire d'autant ses autres revenus imposables.

$10 000 d'ACC (5% de la valeur de l' immeuble)

-$ 8 000 de revenus locatifs

$ 2 000 de "pertes locatives"

Il n'y a rien à comprendre du calcul-ci haut, si l'on part du gros bon sens. Parler de pertes locatives, quand il y a des revenus locatifs réels de $8 000 est aberrant.

Avant de se pencher sur l'impact qu'a eu le programme IRLM, mentionnons un autre avantage important de ce programme. Les intérêts payés à l'égard d'un emprunt contracté pour acquérir un IRLM sont déductibles des revenus.

Bilan du programme IRLM

Depuis 1981, il ne se construit plus de logements dans le cadre du programme IRLM, jusqu'en 1987 il était possible d'acquérir en tout ou en partie des immeubles construits dans le cadre de ce programme. Les avantages fiscaux liés aux IRLM seront abolis en 1993. Linda McQuaig, journaliste au Globe and Mail en tire la conclusion suivante:

La plus grande partie des bénéficesdu programme IRLM a fini par se retrouver dans les portefeuilles des riches. Tout d' abord, les propriétés qui se sont construites ont été le plus souvent des développe-ments luxueux et coûteux, parce que ce marché était plus lucratif. En fait, dans beaucoup de cas, on a abattu des propriétés locatives à prix modiques pour faire place à des constructions neuves, très chères, construites grâce aux abattements fiscaux du programme IRLM. Le résultat a donc été une diminution réelle du nombre de logements à loyers modiques disponibles. La plus grande part des bénéfices du programme IRLM semble, dans les faits, être allée à des proprié-tairesfonciers, et très peu aux locataires sous forme de réduction de loyer.

Georges Gau, professeur de commerce et d'administration des affaires à l'Université de Colombie-Britannique, a découvert, dans une étude, menée en 1982, que les principaux bénéficiaires du programme IRLM dans la région de Vancouver étaient les propriétaires du lotisse-ment sur lesquela les logements étaient bâtis dans le cadre de ce programme.«Le programme IRLM a probablement eu peu d'impact sur les loyers et sur l'approvisionnement à long terme en unités de logements» notait Gau. Il concluait que le programme était coûteux et n'a-vait aucune efficacité pour augmenter l'approvisionnement en logements à prix abordables. En 1980, le programme avait coûté, environ670 millions de dollars au Trésor fédéral. Gau estimait, lui, qu'Otta-wa avait perdu environ 2 milliards de dollars et continuait de perdre environ 200 millions de dollars par an «C'est une perte qui continue tout simplement de courir...» disait Gau. 13

Cette conclusion s'applique sûrement au Québec, où 50 000 logements ont été réalisés dans le cadre du programme IRLM. Les deux tiers des sommes exemptées d'impôt grâce aux IRLM le sont par des salarié-e-s ayant des revenus supérieurs à $50 000. .. 14

h) La société en commandite

"L'investissement immobilier a toujours été une forme de placement sécuritaire et rentable pour ceux qui avaient les moyens d'investir dans ce domaine. Environ 80% des fortunes aux USA comme au Canada, ont été construites dans l'immobilier. Le petit investisseur est traditionnellement exclu de ce marché par manque d'argent et d' ex-périence. Lasociété en commandite permet à 50 petits investisseurs, plutôt qu'à un seul gros, de bénéficier d'un bon placement" 15

Ainsi s'exprime Jean Marc Veilleux, président de Veilleux, Charlebois et associés, une importante firme de courtier en contrat d'investissement. Les sociétés en commandite seraient donc un bijou de capitalisme démocratique...

Fonctionnement

Dans un premier temps, un promoteur ou un courtier structure un placement. Celui-ci peut-être pour assurer la construction d'un immeuble ou pour assurer le refinancement d'un immeuble

Exemple. La firme Multi Groupe Immobilier de Montréal structure un placement pour le refinancement d'une ensemble immobilier de 208 logements, la place Bédard à Hull. La firme émet 570 parts de $5 000 chacune. Les personnes qui achètent ces parts deviennent commanditaires. La firme, qui devient commanditée recueillera ainsi $2 850 000. (16)16

Qui peut se permettre un tel investissement? Beaucoup de gens De 1867 à 1970» il ne s'était créé que 800 sociétés en commandite au Canada, depuis 1970 il s'en crée 1 000 par année. 17Dans le cas de la Place Bédard à Hull, l'investissement minimal était de $20 000; en général dans les sociétés en commandite il est de $10 000. Des montants qui paraissent importants et inaccessibles à bien des portefeuilles. Alors pourquoi cette popularité ?

La déduction des frais d'intérêt

Les intérêts payés sur l'emprunt effectué pour acheter des parts dans une société en commandite ( tout comme les intérêts sur les emprunts hypothécaires des propriétaires d'immeubles à logements locatifs) sont déductibles d'impôt. C'est ce qui fait qu'il n'est pas nécessaire d'avoir la liquidité pour investir mais plutôt la capacité d'emprunter. Dans le cas d'un investissement de $20 000, un salaire de $30 000 peut-être suffisant, car les banques prêtent facilement aux spéculateurs immobiliers d'une part parce que l'immobilier est un placement stable et sûr, le "marché", les locataires étant captifs. D'autre part les abris fiscaux rendent la vie facile aux personnes qui investissent dans l'immobilier en général et les sociétés en commandite en particulier.

Prenons le cas d'un investisseur-type qui a un salaire de $40 000 et qui investit $25 000 dans une société en commandite. Le remboursement du prêt de $25 000 coûtera $41 578 à cet investisseur, en raison des intérêts sur le prêt. Mais ces intérêts, déductibles d'impôt, lui vaudront une économie d'impôt de $8 375.

Autre avantage, la société en commandite n'a pas de "personnalité fiscale", les avantages fiscaux sont transférés aux commanditaires. Ainsi ce sont ces personnes qui peuvent bénéficier de l'allocation du coût en capital et des gains en capital lors de la revente: des parts.

La société en commandite est donc effectivement un investissement "accessible" et très intéressant au niveau fiscal. Il n'y a pas que les gens riches qui y investissent, c'est même un investissement considéré "pépère", il s'adresse beaucoup plus aux personnes à revenu moyen. Il est un moyen parmi un portefeuille d'investissement varié pour s'enrichir...

S'enrichir au dépens de qui?

Les gens qui en ont les moyens peuvent donc faire de l'argent dans les sociétés en commandite. L'investissement est stable, les parts se revendent, elles donnent droit à une quote part des profits sur les loyers et permettent des économies d'impôt. Mais au dépens de qui se fait cet argent?

Si on garde l'exemple de la place Bédard à Hull, on réalise que les locataires sont les premières victimes de cet enrichissement. Par le coût des loyers d'abord; dans cet immeuble les loyers variaient en 1986 de $360 par mois pour un 2½à $535 pour un 5½. La rentabilité de cet immeuble permet de donner aux investisseurs $742 par an par part de $5 000 détenue.

Si on reprend l'exemple de l'investisseur de $25 000, le partage des profits sur les loyers lui vaudra $29 700 en 10 ans. Un bon exemple de "Comment faire de l'argent avec l'argent des autres" 18

Un immeuble, un million de perdu!

Mais il n'y a pas que les locataires qui perdent de l'argent, les gouvernements, de façon consentante eux, en perdent beaucoup. Uniquement pour la place Bédard et uniquement parce que les frais d'intérêt sont déductibles d'impôt, les gouvernements fédéral et provincial perdront $954 750 en 10 ans19 $1 million que les gouvernements dépenseront ainsi dans l'habitation et qui ne sert à rien d'autre qu'à enrichir les gens. Pas un logement n'est construit avec cet argent, il n'a servi qu'à soutenir le refinancement de l'immeuble. Celui-ci venait d'être vendu, dans les gains réalisés à ce moment, les gouvernements avaient probablement perdu plusieurs autres dizaines de milliers de dollars...

i) Les revenus de location

Si vous espérez découvrir dans ce chapitre qu'enfin les propriétaires paient l'impôt qu'ils et elles devraient, vous serez déçu-e-s. Au contraire, les propriétaires disposent de plusieurs déductions qui permettent de réduire la partie de leurs revenus de location soumise à l'impôt et en même temps plusieurs de ces déductions sont des dépenses qui à la Régie du logement justifient les hausses de loyer. Une même dépense, exemple les taxes municipales, permet à un propriétaire de réduire son revenu de location imposable et d'augmenter ses loyers, donc ses revenus...

La logique? Propriétaire, un "travail"!

Mais pourquoi donc les propriétaires ont-ils le droit de déduire de leurs revenus de location leurs dépenses telles les assurances, les taxes, les frais d'entretien, etc? Parce que les gouvernements considèrent les revenus locatifs comme étant issus d'un travail et qu'à ce titre les dépenses effectuées pour obtenir ces revenus sont déductibles.

Comme un bûcheron peut déduire sa scie, comme un dentiste peut déduire les frais de son cabinet, un propriétaire peut déduire les frais liés à son immeuble à logements. Est-ce normal? Certaines personnes diront oui, mais plusieurs questions se posent. D'abord tout le monde connaît les abus que permet le fait que certains frais sont déductibles des revenus de travail: fausses factures, dépenses non-reliées au travail. . Mais surtout, il y a lieu de questionner le fait que d'être propriétaire d'immeuble soit considéré un travail.

Le coût: Un appauvrissement collectif

Le résultat de ces politiques est bien simple. Les propriétaires peuvent refiler aux locataires, sous forme de hausses de loyer, les coûts liés à leurs immeubles à logements. Ces mêmes coûts, déductibles d'impôt, permettent aux propriétaires de payer bien peu d'impôt sur leurs revenus de location. Résultat les locataires s'appauvrissent et les gouvernements perdent de l'argent» Combien? Nul calcul n'a jamais été fait car la plupart de ces déductions ne sont pas comptabilisées comme des abris fiscaux, pourtant il s'agit de déductions qui permettent de retirer du revenu imposable des revenus réels.

PAUVRES PROPRIÉTAIRES!
ITEM	Dépenses déductibles des revenus de location (impôt fédéral et provincial)	Dépenses justifiant les hausses de loyer à la Régie du logement
Allocation du coût en capital:	OUI	NON
Intérêts sur les hypothèques :	OUI	NON
Intérêts sur les emprunts pour rénover:	OUI	NON
Travaux majeurs:	NON	OUI
Taxes municipales, scolaires ou de communauté urbaine:	OUI	OUI
Assurances:	OUI	OUI
Frais d'entretien:	OUI	OUI
Coûts de chauffage, d'électricité, d'eau:	OUI	OUI
Frais de gestion (comptabilité, avocats, publicité, voiture)	OUI	OUI
Frais de courtier:	OUI	NON

Conclusion

Coupez les abris fiscaux, pas les assistés sociaux!

On peut débattre longtemps des abris fiscaux immobiliers. De la société en commandite à la non-imposition du gain en capital en passant par l'exonération du revenu implicite, on peut avoir l'impression qu'une partie importante de la population y trouve son compte. Mais qu'en est-il au juste?

l'accession à la propriété

Certes le nombre et le pourcentage de propriétaires est en développement, ce qui justifie pour les gouvernements les politiques fiscales qui encouragent la propriété. Ces statistiques sont toutefois trompeuses. Ainsi, au Québec le pourcentage de logements occupés par leur propriétaire est passé de:

47.4% en 1971

à 53.3% en 1981

et 53.6% en 1986 20

Somme toute, bien peu de gens sont devenus propriétaires de leur logement, mais cette accession à la propriété a coûté des milliards de dollars. Si on estime à une conservatrice moyenne de $2 milliards par année les dépenses fiscales des 2 gouvernements dans l'habitation au Québec seulement, c'est $30 milliards qui ont été dépensés en 15 ans. Ces $30 milliards ont favorisé l'accession à la propriété d'à peine 300 000 ménages.

Mais pourrait-on dire, il y a au moins une augmentation du nombre de propriétaires, du nombre de personnes qui voient leur problème de logement réglé ou amoindri. Mais cette augmentation du nombre de propriétaires se fait essentiellement dans la population aisée. Les personnes à faibles revenus sont de moins en moins propriétaires de leur logement, comme en témoigne le tableau suivant.

	Pourcentage de propriétaires au Canada 21
	1967	1981
Faibles	revenus 62%	43%
Hauts	revenus 73%	83%

Les politiques fiscales des gouvernements ne font donc que concentrer la propriété dans les mains des plus riches.

l'aide aux locataires

Mais les gouvernements considèrent que leurs politiques fiscales aident aussi "par ricochet" les locataires. En stimulant la construction de logements, en aidant les propriétaires de logements à "travailler", les abris fiscaux aideraient les locataires. Mais le "ricochet" par lequel sont atteints les locataires prend surtout la forme d'une facture, élevée, pour le coût de leur logement.

L'orientation des politiques d'habitation des gouvernements qui privilégie les abris fiscaux plutôt que d'aider les locataires n'a fait qu'accroître la crise du logement, le nombre de mal-logé-e-s et de sans-abri. Le $30 milliards dépensés en abris fiscaux immobiliers par les gouvernements auraient pratiquement pu éliminer la crise du logement. Alors qu'il s'est réalisé à peine 60 000 unités de HLM et de coop, de 1971 à 1986, ces $30 milliards auraient pu permettre la réalisation de 600 000 logements sociaux durant cette période.22 Que dire d'autres sinon "Coupez les abris fiscaux pas les assistés sociaux"

Couper tous les abris fiscaux immobiliers ?

Doit-on dénoncer tous les abris fiscaux et demander leur abolition ? La question n'est pas facile à répondre. Si le million de mal-logé-e-s n'a rien à perdre de l'abolition des abris fiscaux, une partie de la classe moyenne sera sûrement plus difficile à convaincre, croyant, à tort ou à raison, qu'elle a beaucoup à perdre.

Certes, comme ce texte le démontre, c'est beaucoup plus la population à haut revenu qui y gagne. Dans bien des cas, les gens à revenu moyen sont pris dans le rouage de la spéculation, de la hausse des prix et ne peuvent accéder à la propriété qu'au prix d'un effort considérable sur leur revenu. Mais il y a aussi de nombreuses personnes à revenus moyens qui spéculent et s'enrichissent grâce à ces abris fiscaux immobiliers.

Il nous semble important d'élaborer des hypothèses de revendications sur les abris fiscaux immobiliers. Les voici donc, dans le même ordre qu'ils ont été abordés dans ce texte.

a) le gain en capital sur la résidence principale

Entre John Turner, qui en vendant sa maison réalise un gain en capital de $635 000 sans payer un sou d'impôt, et une personne qui vend sa maison au moment de sa retraite et réalise un gain de $20 000 pour la première fois de sa vie, il y a toute une différence. Sans abolir cette exemption , le gouvernement pourrait limiter son utilisation, par exemple à une fois à vie, ou encore la limiter à un certain montant, exemple $50 000 et au delà de ce montant imposer totalement les gains.

b)l'exonération du revenu implicite

Le revenu implicite est imposé dans une douzaine de pays. Au Canada, les propriétaires qui profitent de ce revenu n'en sont généralement pas conscient-e-s. Imposer le revenu implicite serait impopulaire. Si effectivement il y a une différence de traitement entre les locataires et les propriétaires, il y a d'autres moyens de pallier à cette différence, notamment par l'augmentation des. budgets de logement social.

c)l'exemption de $100 000

d)les autres gains en capital

e)après le $100 0000

Tous les gains en capital réalisés sur la vente d'immeuble locatifs devraient être soumis à l'impôt. Pas seulement 50% comme c'est le cas actuellement pour les gains dépassant $100 000. L'imposition totale des gains réalisés de façon spécu-

lative permettrait justement de freiner la spéculation.

f)l'allocation du coût en capital

Les pertes fictives de valeur des logements, concept sur lequel est basé l'ACC est ridicule. L'ACC n'est qu'un moyen d'encourager le marché locatif et ce privilège devrait être aboli.

g)les IRLM

L'abolition des privilèges fiscaux reliés aux IRLM est prévue pour 1993, après avoir été fixée pour 1991. Si la date a été repoussée, c'est parce que les investisseurs y trouvent intérêt, pas les locataires. Les privilèges liés aux IRLM devraient être immédiatement abolis.

h) Société en commandite

. Tous les privilèges reliés aux sociétés en commandite devraient être abolis.

i) Revenus de location

Les dépenses liées à la propriété de logements locatifs ne devraient pas être déductibles d'impôt, elles coûtent très cher aux gouvernements. La déduction des intérêts sur les emprunts hypothécaires, notamment, est un privilège, coûteux à l'État, des propriétaires de logements locatifs. La solution est d'abolir cette déduction et non pas de l'étendre aux propriétaires de résidences principales, comme l'envisage le NPD.

LEXIQUE DU VOCABULAIRE DE LA FISCALITE

Abri fiscal: Toute mesure permettant au contribuable de diminuer son impôt pour une année donnée ou de le différer sur une ou plusieurs années. Exemples: les déductions permises des sommes placées dans un REER; l'exemption à vie des gains de capital jusqu'à un maximum de$100000

Capacité de payer: En matière fiscale, cette notion se réfère au niveau d'imposition d'un individu en fonction de son revenu. Ainsi, plus un contribuable est riche, plus grande est sa capacité de payer et donc,plus son taux d'imposition est élevé.

Contribuable: Toute personne, qu'elle soit tenue ou non de payer des impôts.

Crédit d'impôt: Un montant alloué par le gouvernement comme réduction d'impôt, soit en fonction de critères démographiques (exemple: crédit d'impôt pour enfants), soit pour encourager certains comportements (exemple: crédit d'impôt pour contributions à des partis politiques). Si le crédit est remboursable, comme le crédit d'impôt pour enfants, les contribuables dont les revenus sont insuffisants pour verser de l'impôt reçoivent du gouvernement le montant du crédit. S'il est non-remboursable, comme le crédit d'impôt pour personne mariée, seules les personnes qui ont de l'impôt à payer peuvent en bénéficier (en totalité ou en partie).

Déduction: Élément que la législation permet de prendre en considération pour réduire le revenu imposable du contribuable. Par exemple: la déduction de pension alimentaire.

Dépenses fiscales: La notion de dépense fiscale vise à mesurer le coût pour l'Etat d'une mesure qui permet aux contribuables de réduire leur revenu imposable (exemple: exemptions pour enfants) ou leurs, impôts (divers crédits). La réduction des recettes du gouvernement qui découle de ces mesures constitue une dépense tout comme une dépense directe (une subvention par exemple)

Dépenses publiques: Ensemble des dépenses effectuées par l'Etat.

Exemption: Montants accordés par la loi fiscale afin de réduire le revenu imposable. Ces montants sont accordés généralement afin d'exempter de l'impôt la partie du revenu jugée nécessaire pour couvrir les besoins essentiels (exemple: exemption personnelle de base, exemption de personne mariée).

Exonération: Ensemble des mesures permettant aux contribuables de diminuer les impôts à payer.

Fiscalité: Ensemble des lois relatives à l'impôt et, par extension, ensemble des mesures, programmes et autres activités se référant, à ces lois. Plus largement, la fiscalité se réfère à la capacité de l'Etat d'obtenir des revenus en prélevant des impôts et des taxes et, en corollaire, au pouvoir de dépenser que lui confère la perception de ces revenus.

Gain en capital: Profit réalisé lors de la vente d'un bien à usage personnel (exception faite de la résidence principale), d'un bien personnel désigné ou de tout autre bien utilisé normalement pour gagner un revenu.

Impôt négatif: Une forme de crédit d'impôt remboursable.

Impôt progressif: Impôt représentant un pourcentage de plus en plus élevé du revenu au fur et à mesure que celui-ci augmente.

Impôt proportionnel: Impôt déterminé au même taux quel que soit le niveau de revenu du contribuable. Par exemple: quand tous les contribuables doivent payer 10% de leur revenu, que celui-ci soit très bas ou très élevé.

Impôt régressif: Impôt représentant un pourcentage de plus en plus faible du revenu au fur et à mesure que celui-ci s'accroît. Les taxes à la consommation comme la taxe de vente, ont cette caractéristique .

Recettes publiques: Ensemble des revenus perçus par l'Etat durant une année. Par exemple: les impôts sur le revenu des particuliers et des corporations.

Régime enregistré d'épargne-retraite (REER): Mesure permettant à un contribuable de déduire de son revenu imposable le montant investi auprès d'un émetteur autorisé dans le but d'assurer un revenu de retraite.

Revenu imposable: C'est le revenu net moins les exemptions et déductions diverses (contributions à un régime d'épargne-actions, les pertes en capital, les dons de charité, etc).

Revenu net: C'est le revenu total déclaré à l'impôt moins les déductions générales, telles que les frais de scolarité, les frais de garde d'enfants, les contributions versées à l'assurance-chômage, les sommes versées dans un REER, etc.

Revenu total à déclarer à l'impôt: Revenu total assujetti à l'impôt en vertu des lois fiscales. Certains types de revenu comme les prestations d'aide sociale, une partie des gains en capital, les prestations d'assurance-automobile, n'ont pas à être déclarés.

Revenu total réel: Ce revenu comprend tous les revenus d'un contribuable y inclus ceux qui ne sont pas assujetis à l'impôt comme les prestations d'aide sociale ou d'assurance-automobile ou la totalité des gains en capital.

Taxes d'imposition: Pourcentage du revenu imposable qui est payé en impôt, c'est donc le taux effectif d'imposition.

Taxes à la consommation: Ce sont des impôts (indirects) prélevés par les gouvernements lors de la vente de certaines marchandises et certains services. Par exemple: taxe générale de vente du Québec de 9%, la taxe de 10% sur les repas et les services d'hôtellerie (de plus de $3.25)

Taxes indirectes: Voir taxes à la consommation.

Test de revenu: Evaluation de l'admissibilité à certains programmes (sélectifs) portant sur le niveau de revenu.

Travailleuse, travailleur autonome: Personne qui travaille à son propre compte par opposition à une autre qui est liée à son employeur par un contrat de travail explicite ou implicite.

Universalité des programmes: Caractéristique des programmes qui s'adressent à l'ensemble des contribuables, ou à un groupe de contribuables et ce sans discrimination. Ces programmes ne reposent pas sur des tests de revenu, ce qui peut être le cas pour les programmes sélectifs.

Source: Les Femmes et la fiscalité, UQAM-CSN-FTQ, Relais-Femmes, Montréal, Juillet 1985

1 Rapport Nielsen, Gouvernement du Canada, 1985, p.l.

2 Le Québec en statistiques 1985-885, Gouvernement du Québec
1986, p.1154.

3 La presse, 23-12-87, p.A-1

4 Fortin Denis, Riches contre pauvres, Editions auto-gestionnaires
1988, p.106.

5 McQuaig Linda, La part du lion, Éditions du Roseau, 1987. p.42

6 Fortin Denis, op cit, pp 154-156
McQuaig Linda, op cit, pp 312-320

7 Rapport Nielsen, op cit, p.l.

Aperçu général sur le logement social, SCHL, 1979, p.5.

8 Se loger au Québec, Gouvernement du Québec, 1984, pp 62 et 75

9 La Presse, 26-12-87, p.G-2

10 McQuaig Linda, op cit, p.50

* La source de ce tableau est la suivante, Ministère des finances, Analyse des dépenses fiscales pour les individus, Ottawa 1981, p.12 Il n'y a pas de données plus récentes, parce que depuis cette date les gouvernements libéral puis conservateur ont refusé de compiler le coût des dépenses liées aux abris fiscaux. Aux États-Unis, depuis 1974, le coût des dépenses fiscales fait partie du budget.

11 Rapport Nielsen, op cit,pp 139-140
Se loger au Québec, op cit, p. 62

12 La presse, 27-5-87 p.C-1

13 McQuaig Linda, op cit, pp 52-53

14 Se loger au Québec, op cit, p.63

15 L'argent, avril 1988, p. 60.

16 Le place Bédard, prospectus d'investissement, Multi groupe
immobilier, 1987, p.l

17 L'argent, op cit, p.60

18 Titre d'un livre rédigé par Louis Dostie, spéculateur immobilier.

19 Le place Bédard, op cit, p. 11.

Voici comment on arrive au $1 million. Par part de $5 000, l'économie moyenne est de $1 675, multiplié par 570 (le nombre de parts) cela donne $ 954 750. Ces chiffres proviennent du prospectus qui a été vérifié par une firme comptable.

20 Lever le moratoire, une décision qui s'impose.
Gouvernement du Québec, 1987, p.37

21 McQuaig Linda, op cit, p.53

22 Rapport annuel de la SHQ, 1987, pp. 30-39

PROVENANCE DES REVENUS	DU GOUVERNEMENT DU		QUÉBEC 2
	1975	1979	1984
Impôt sur le revenu:	42%	46%	47%
Impôt indirect:	37%	34%	37%
Impôt des compagnies ;	9%	7%	5%
autres:	12%	13%	11%
	100%	100%	100%

LOGEMENT ET FISCALITÉ ÇA NOUS CONCERNE!

FRONT D'ACTION POPULAIRE EN RÉAMÉNAGEMENT URBAIN _{(Septembre
1988)}

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